物業按揭小貼士： 還息不還本? 有什麼注意事項？

在英國為物業申請按揭時，申請者可選擇以下兩項供款方式：

1. 供息不供本（Interest Only）
2. 供本及供息（Principal & Interest - P&I ）
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其實不少買家在英國置業會選擇供息不供本（Interest Only）為其還款方式。在2012年，英國大約有320萬宗還未償還清的物業貸款個案，全部均為供息不供本（Interest Only）的還款方式，此相當於所有抵押貸款物業的三分之一，同時亦反映這按揭還款方式在英國是十分盛行。如有意選擇Interest Only供款方式的買家應注意以下事項：

向銀行申請Interest Only的買家則表示接受在還款年期完結前 （即最後一期供款後），一次性向銀行繳交所有借貸的本金。一般而言，銀行對申請 Interest Only 比 申請 P&I 的資產審批要求更高，例如銀行會審查申請者的現金流動及持有資產等。
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假若Interest Only的申請者經銀行評估為專業投資者，會相比一般申請者更輕易通過審批貸款；銀行普遍認為專業投資者可承受的風險會比一般的投資者較高，在承造25年期的按揭後，專業投資者亦有足夠能力償還所有本金。此外，銀行在審批時亦會查看申請者購入物業的年資，買賣樓宇經驗等。如申請者投資資歷越長，其可以承受的風險越高。假若申請者初次置業，或許未必能成功申請Interest Only供款方式。再者，申請者在申請按揭期間亦需要確保是現金流動 — 即是租金要足以涵蓋供款及其他雜費，例如物業管理費等。

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不少較年長的申請者會傾向選擇Interest Only供款方式 — 假設申請者50歲，有多年的物業投資經驗，可經得起風浪，銀行亦視之為專業投資者。不過，申請者的年齡為50歲，只可接受10年的按揭年期；如選擇P&I的還款方式，每月所需繳付的供款則十分昂貴。由於選擇Interest Only的申請者在供款時，暫時不需償繳付本金部份；即使只有10年的供款期，月供的款式更低，同時亦不需受年齡限制。

相比 Interest Only 的供款方式，傳統的 P&I 的供款方式需要同時支付利息及本金，供款亦將隨着年期增加而「息隨本減」。因此， P&I 的總利息支出會比Interest Only較低，批核貸款時亦會較為容易。當然，假若樓價表現下滑，銀行亦會考慮申請者是否仍有償還能力為批核因素之一。

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例子：陳先生的按揭分享

1. 供本及供息（Principal & Interest - P&I ）

• 按揭借貸為15萬英鎊
• 按揭利率為5%
• 供款年期25年
• 陳先生選擇以P&I的供款方式：每月供款為877英鎊（約9,176港元）
  當中有625英鎊（約6,540港元）為利息、252英鎊（約2,637港元）為本金。

然而，供款利息會隨着時間增加而減少，25年期利息總和約為11.3萬英鎊（約119萬港元），而供款完畢物業完全屬於買家。

2. 供息不供本（Interest Only）

•  供款只是625英鎊（約6,540港元）純利息
• 最終一期需一筆過償還本金15萬英鎊（約157萬港元）。

選擇Interest Only的供款的申請者看似比較輕鬆，每個月減少近30%的供款，但25年的供款總利息比P&I的供款還要多，達18.75萬英鎊（約197萬港元），甚至高於原來樓宇買價。